집을 마련하기 위해 주택담보대출을 받으셨나요? 매달 상당한 이자를 납부하고 계신다면, 연말정산을 통해 최대 2000만원까지 소득공제를 받을 수 있습니다. 2024년 세법 개정으로 공제 한도와 대상 주택 기준이 확대되면서 더 많은 분들이 혜택을 받을 수 있게 되었는데요. 2026년 연말정산(2025년 귀속분)을 앞두고 주택담보대출 이자 소득공제에 대해 자세히 알아보겠습니다.
주택담보대출 이자 연말정산이란?
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 집을 사기 위해 금융기관에서 대출을 받고 이자를 상환한 근로소득자에게 세금 혜택을 주는 제도입니다. 상환기간 10년 이상의 장기 주택담보대출 이자에 대해 소득공제를 적용하여 실제 납부할 세금을 줄여주는 방식이죠.
2024년부터 적용되는 주요 변경사항을 살펴보면, 대상 주택 기준이 기준시가 5억원에서 6억원 이하로 상향되었고, 소득공제 한도도 연간 1800만원에서 최대 2000만원까지 확대되었습니다. 이는 2024년 1월 1일 이후 취득하는 주택부터 적용되므로, 최근에 집을 구매하신 분들에게는 더욱 유리한 조건입니다.
주택담보대출 이자 소득공제 대상자
주택담보대출 이자 연말정산 혜택을 받기 위해서는 몇 가지 요건을 충족해야 합니다.
기본 대상 요건은 다음과 같습니다. 첫째, 무주택 세대주 또는 1주택 세대주여야 합니다. 과세기간 종료일인 12월 31일 기준으로 2주택 이상을 보유한 경우에는 공제를 받을 수 없습니다. 단, 과세기간 중에 일시적으로 2주택이었더라도 12월 31일 기준으로 1주택이라면 공제가 가능합니다.
둘째, 근로소득이 있는 사람이어야 합니다. 셋째, 주택과 대출 명의가 본인이어야 합니다. 배우자 명의로 받은 주택담보대출은 본인이 함께 갚더라도 소득공제를 받을 수 없으니 주의하세요.
넷째, 주택 소유권 이전등기일 또는 보존등기일을 기준으로 3개월 이내에 대출을 실행해야 합니다. 다섯째, 취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택이어야 합니다. 신규 분양의 경우 공시가격이 없으므로 취득가액을 기준으로 판단합니다.
세대주가 주택자금 공제를 받지 않는 경우, 근로소득이 있는 세대원도 본인 명의의 주택과 대출이라면 공제를 받을 수 있습니다. 다만 이 경우 해당 주택에 실제 거주하고 있어야 합니다.
소득공제 한도 - 대출 조건에 따라 달라집니다
주택담보대출 이자상환액 소득공제 한도는 대출 조건에 따라 차등 적용됩니다. 상환기간, 금리 유형, 상환 방식에 따라 300만원부터 최대 2000만원까지 다양합니다.
최대 2000만원 공제를 받으려면 세 가지 조건을 모두 충족해야 합니다. 상환기간이 15년 이상이어야 하고, 고정금리로 대출을 받아야 하며, 비거치식 분할상환 방식이어야 합니다. 고정금리는 차입금의 70% 이상을 고정된 이자로 지급하는 것을 말하고, 비거치식 분할상환은 차입일이 속한 과세기간의 다음 과세기간부터 매년 원금 또는 원리금의 70% 이상을 나눠서 상환하는 경우를 의미합니다.
1500만원 공제 한도는 상환기간 15년 이상에 고정금리 또는 비거치식 분할상환 방식 중 하나만 충족하는 경우 적용됩니다. 변동금리 거치식 분할상환 방식도 15년 이상이라면 1500만원 한도가 적용됩니다.
500만원 공제 한도는 상환기간 15년 이상, 변동금리, 거치식 조건에 해당합니다. 300만원 공제 한도는 상환기간이 10년 이상 15년 미만인 고정금리 또는 비거치식 분할상환 방식에 적용됩니다.
주택담보대출 이자 연말정산 필요 서류
2026년 1월 15일부터 연말정산 간소화 서비스가 개통되면 대부분의 자료를 국세청 홈택스에서 확인할 수 있습니다. 하지만 간소화 서비스에서 조회되지 않는 경우 직접 서류를 준비해야 합니다.
필수 제출 서류는 다음과 같습니다. 첫째, 장기주택저당차입금 이자상환증명서입니다. 대출을 받은 금융기관에서 발급받을 수 있으며, 간소화 서비스에서도 조회 가능합니다. 둘째, 주민등록표등본으로 세대 구성과 거주 사실을 확인합니다.
셋째, 건물등기부등본 또는 분양계약서 등 주택의 가액을 확인할 수 있는 서류가 필요합니다. 넷째, 신규 분양의 경우 공시가격 대신 취득가액을 확인할 수 있는 서류를 준비해야 합니다.
대환대출을 받은 경우에도 소득공제가 가능합니다. 다만 상환기간은 15년 이상이어야 하며, 기존 주택담보대출을 최초로 실행한 날을 기준으로 상환기간을 계산합니다. 더 좋은 금리와 조건으로 갈아탄 대출의 잔액에 대한 이자상환액도 소득공제 대상입니다.
2026 연말정산 일정과 신청 방법
2026년 연말정산은 2025년 귀속분(2025년 1~12월 소득)에 대해 진행됩니다. 2026년 1월 15일에 국세청 홈택스 연말정산 간소화 서비스가 개통되면 본격적인 연말정산 시즌이 시작됩니다.
신청 절차를 단계별로 살펴보겠습니다. 1월 15일 이후 국세청 홈택스 또는 손택스 앱에 접속하여 연말정산 간소화 서비스에 로그인합니다. 의료비, 보험료, 교육비, 기부금, 신용카드 사용액 등과 함께 장기주택저당차입금 이자상환 내역을 확인합니다.
간소화 서비스에서 조회되지 않는 경우 직접 금융기관에서 이자상환증명서를 발급받아야 합니다. 확인한 자료를 PDF로 다운로드하거나 회사에서 요구하는 형식으로 저장합니다. 1월 중순부터 2월 말까지 회사에서 지정한 기한 내에 서류를 제출합니다.
회사에서는 제출받은 자료를 바탕으로 3월 10일까지 국세청에 원천징수 신고를 완료합니다. 환급 세액은 대부분 2월 급여와 함께 지급되지만, 회사에 따라 3~4월에 받을 수도 있습니다.
주택자금 소득공제 우선순위
주택 관련 소득공제에는 여러 종류가 있어 어떤 순서로 공제받는지 헷갈리기 쉽습니다. 주택자금 소득공제 우선순위를 정확히 알아두면 효율적으로 세금을 줄일 수 있습니다.
첫 번째 순위는 주택임차차입금 원리금 상환액 공제입니다. 전세대출을 받아 원리금을 상환하는 무주택 세대주는 연 400만원 한도로 공제받을 수 있습니다. 전용 85㎡ 이하 주택에 거주하는 경우 해당되며, 상환액의 40%를 소득공제로 적용합니다.
두 번째 순위는 장기주택저당차입금 이자상환액 공제입니다. 앞서 설명한 주택담보대출 이자 소득공제가 이에 해당하며, 대출 조건에 따라 최대 2000만원까지 공제받을 수 있습니다.
세 번째 순위는 주택마련저축 공제입니다. 주택청약종합저축 납입액에 대해 연 300만원 한도로 납입액의 40%를 소득공제받을 수 있습니다. 총급여 7000만원 이하 무주택 세대주가 대상이며, 2024년부터 한도가 240만원에서 300만원으로 확대되었습니다.
주택임차차입금 원리금 상환액과 주택청약저축 납입액을 합산하여 40%를 곱한 금액이 연 400만원을 초과할 수 없습니다. 그리고 이 세 가지 공제의 합계액은 각각의 한도를 합친 금액을 초과할 수 없습니다.
주택담보대출 연말정산 환급액 예상하기
실제로 얼마나 환급받을 수 있을까요? 환급액은 소득공제액과 본인의 소득세율에 따라 달라집니다. 소득공제는 과세 대상 소득을 줄여주는 것이므로, 줄어든 소득에 대한 세율만큼 세금이 감소합니다.
예를 들어, 연봉 5000만원인 직장인이 15년 이상 고정금리 비거치식 주택담보대출로 연간 1200만원의 이자를 상환했다고 가정해보겠습니다. 이 경우 1200만원 전액을 소득공제받을 수 있습니다.
근로소득 공제 등을 거쳐 과세표준이 약 2500만원이라면, 해당 구간의 세율은 15%입니다. 1200만원에 대한 소득공제로 약 180만원의 세금을 절감할 수 있는 셈입니다. 여기에 지방소득세 10%를 더하면 실제 환급액은 더 커집니다.
다만 이는 간단한 예시일 뿐이며, 실제 환급액은 다른 소득공제 및 세액공제 항목, 부양가족 수, 신용카드 사용액 등 여러 요인이 복합적으로 작용합니다. 정확한 환급액은 국세청 홈택스의 연말정산 미리보기 서비스에서 확인할 수 있습니다.
주의사항 및 자주 묻는 질문
주택담보대출 이자 연말정산을 준비하면서 많은 분들이 놓치기 쉬운 부분들이 있습니다.
무상으로 증여받은 주택에 주택담보대출을 받고 이자를 상환하는 경우, 해당 차입금의 이자는 소득공제 대상이 아닙니다. 본인이 직접 매매대금을 지불하고 취득한 주택이어야 합니다.
사내 대출로 전세자금을 빌린 경우, 회사에서 복지 차원으로 지원한 것이라면 원리금 상환액은 소득공제 대상이 아닙니다. 은행 등 금융기관이나 가족으로부터 빌린 경우만 가능합니다. 가족 등 개인에게 빌렸다면 총급여 5000만원 이하 근로자가 입주일 전후 1개월 이내 3.5% 이상 이자율로 차입한 경우에만 공제받을 수 있습니다.
1주택을 보유한 세대주가 다른 집에 전·월세로 살더라도 보유 주택의 주택담보대출 이자상환액 소득공제는 받을 수 있습니다. 다만 현재 거주하는 집의 전세대출 원리금 상환액 공제나 월세 세액공제는 받을 수 없습니다.
연말정산을 놓친 경우에는 어떻게 해야 할까요? 지난해 공제 대상이었음에도 연말정산에서 누락된 경우 5년 이내에 경정청구가 가능합니다. 국세청 홈택스에서 온라인으로 신청할 수 있으니 놓친 공제가 있다면 반드시 챙기세요.
2026 연말정산 준비 체크리스트
2026년 연말정산에서 주택담보대출 이자 소득공제를 빠짐없이 받으려면 다음 사항을 점검하세요.
12월까지 준비할 사항: 본인의 주택담보대출이 소득공제 요건에 해당하는지 확인합니다. 주택 기준시가, 상환기간, 대출 시기, 명의 일치 여부를 체크하세요. 대환대출을 받았다면 최초 대출일 기준으로 상환기간을 계산합니다.
1월 준비 사항: 1월 15일 연말정산 간소화 서비스 개통 후 장기주택저당차입금 이자상환 내역을 확인합니다. 간소화 서비스에서 조회되지 않으면 금융기관에서 이자상환증명서를 직접 발급받으세요. 주민등록표등본, 건물등기부등본 등 필요 서류를 준비합니다.
2월 제출 및 환급: 회사에서 정한 기한 내에 모든 서류를 제출합니다. 공제 항목이 누락되지 않았는지 최종 확인하세요. 2월 급여 명세서에서 환급액 또는 추가 납부액을 확인합니다.
주택청약종합저축도 함께 납입하고 있다면 연 300만원 한도 내에서 추가 공제를 받을 수 있으니 함께 챙기시기 바랍니다. 주택 관련 모든 공제를 꼼꼼히 확인하면 더 많은 세금을 돌려받을 수 있습니다.
마치며
2026년 연말정산에서 주택담보대출 이자 소득공제는 내 집 마련의 부담을 조금이나마 덜어주는 중요한 제도입니다. 특히 2024년부터 대상 주택 기준이 6억원으로 상향되고 공제 한도가 2000만원으로 확대되면서 더 많은 근로자들이 혜택을 받을 수 있게 되었습니다.
중요한 것은 정확한 요건 확인과 기한 내 서류 제출입니다. 본인이 소득공제 대상에 해당하는지 꼼꼼히 확인하고, 필요한 서류를 미리 준비하세요. 국세청 홈택스 연말정산 간소화 서비스를 적극 활용하면 더욱 편리하게 진행할 수 있습니다.
13월의 월급이라 불리는 연말정산, 주택담보대출 이자 소득공제로 올해는 더 많이 돌려받으시기 바랍니다.